Los españoles se encuentran entre los europeos más fieles a su proveedor de servicios. Unas veces por necesidad, otras por desconocimieto y las más por pereza o miedo, todavía son pocos los consumidores que realmente sacan partido de la libre competencia en muchos ámbitos de su vida desde telecomunicaciones hasta energía pasando reparaciones mecánicas. El apartado económico y financiero no iba a ser una excepción, especialmente teniendo en cuenta la falta de formación específica del ahorrador nacional en comparación con sus vecinos europeos. De esta forma, aunque los españoles son más proclives a trabajar con varias entidades financieras, después les cuesta ‘traicionar’ a su banco ‘de toda la vida’.
La fuerte inversión en marketing y publicidad para ‘robar’ clientes con ofertas de domiciliación de nómina ha cambiado algo este panorama, pero sólo para determinados productos. En otros casos el español medio sigue siendo básicamente conservador y suele preferir no arriesgarse a cambios. Los préstamos hipotecarios. No en vano suele decirse que firmar una hipoteca es como casarse con el banco. Sin embargo no tiene por qué ser así y en un mercado de libre competencia se puede cambiar la hipoteca de entidad financiera como quien cambia de compañía de teléfono móvil pero manteniendo su número (eso sí, con algún trámite legal más y sobre todo con mayores gastos asociados).
Existen diferentes motivos por los que una persona puede desear cambiar su hipoteca de banco, desde una mejora de condiciones hasta un malentendido con su entidad habitual, pero sólo existen dos formas para hacerlo: subrogar la hipoteca o cancelarla y abrir una nueva. Ambos procesos tienen sus similitudes, pero también existen grandes diferencias, especialmente en el apartado de las comisiones.
La parte común en ambos procesos suele ser la negociación previa que se mantiene con la entidad en posesión del préstamo hipotecario. Como es lógico, el primer paso debería ser buscar la solución ‘en casa’, tanto si esta se debe a que nuestras condiciones financieras han cambiado como si obedece a que el mercado dispone de mejores ofertas o si existe algún problema en el trato recibido (una de las causas más comunes de cambio). Una vez agotada la vía diplomátca es cuando se pueden buscar otras alternativas. El planteamiento en este punto no debe de ser diferente al que se sigue a la hora de contratar una hipoteca. Es decir, estudiar la oferta que hay en el mercado, visitar varias entidades y oficinas, seleccionar las dos o tres que mejor se adapten a nuestras necesidades y negociar con ellas el cambio. Sí será algo diferente la negociación en función de la opción que escojamos: subrogación o cancelación.
Desde un punto de vista estrictamente legal, una subrogración es la sustitución de una persona por otra en una obligación. En el caso de la subrogación hipotecaria se puede cambiar tanto a la persona hipotecada (por ejemplo al vender un piso o comprar un piso de promotor) o a la entidad financiera, que es sobre lo que actualmente estamos tratando. Una subrogación siempre debe ofrecer una mejora de las condiciones del préstamo anterior, aunque esta sólo puede afectar a algunos puntos del contrato. En concreto, sólo puede variar el tipo de interés y/o el plazo de la operación. El resto de condiciones deben permanecer intactas y respetarse, ya que de otra forma no se trataría de una subrogación posiblemente habría que plantear una cancelación del préstamo. Por eso generalmente lo que se altera es el diferencial respecto al euribor, lo que permite reducir los intereses.
Conviene valorar la nueva oferta en su totalidad, ya que el tipo de interés no lo es todo en una hipoteca. Posiblemente la nueva entidad a la que subrogaremos la hipoteca exigirá la contratación de algún producto adicional o, por lo menos, la domiciliación de la nómina y de algún recibo. Hay que estudiar las condiciones concretas de cada producto, empezando por el seguro del hogar y el más que habitual seguro de vida y compararlos con el que ya tenemos contratad (en caso de contar con alguno de estos productos). En ocasiones el gasto de estos productos adicionales puede ‘comerse’ los beneficios logrados a través de la mejora de tipos de interés.
Al margen de la mejora de las condiciones del préstamo, la gran ventaja de la subrogación desde un punto de vista estrictamente financiero es que elimina los costes de cancelación y constitución de una nueva hipoteca. Sin embargo, estas no son sus únicos beneficios para el ciudadano, ya que desde en el ámbito operativo apenas tendrá que realizar gestiones. Una vez reciba la oferta vincunte (una oferta con diez días de vigencia y de la por parte de la entidad financiera no puede ‘renegar’) dispone de diez días para contestar a la nueva entidad si acepta las condiciones. En ese caso, el banco de destino se pondrá en contacto con el banco primitivo para presentarle la oferta vinculante al banco primitivo, que en un plazo máximo de siete días debe certificar el importe adeudado en el préstamo.
A partir de ese momento, la entidad acreedora dispondrá de 15 días naturales para ejercer su derecho a enervar, que se puede definir como un derecho de tanteo por el cual si igualá las condiciones ofertadas por la entidad de destino podrá retener al cliente. Si opta por enervar, se paralizaría el procese de subrogación y se procedería a la novación o cambio de condiciones del préstamo según lo que refleje la oferta vinculante. De esta forma, el cliente permanece en su banco habitual pero con una mejora de condiciones y sin tener que hacer frente a la comisión por cambio de condiciones, que no se aplica en el caso de las subrogaciones. Si, por el contrario, la entidad de origen no responde o lo hace negativamente, el proceso de subrogación seguiría adelante y la hipoteca terminaría en otro banco.
Es importante señalar que la subrogación hipotecaria no está exenta de costes para el cliente. Para empezar la mayoría de préstamos establecen una serie de comisiones en caso de subrogación o cancelación anticipada que, en ningún caso podrán superar unos límites marcados por la ley. Estos se establecen en el 0,5% del capital pendiente de amortizar dentro de los primeros tres años de vida del préstamo y 0,25% a partir de ese momento. Sin embargo, estas sólo se aplicarán a las hipotecas firmadas con posterioridad a su publicación (es decir,8 de diciembre de 2007). El resto deberán tomar como referencia los límites legales en el momento de su firma, que en el caso de las firmadas con posterioridad al 27 de abril de 2007 es del 1%. En el caso de las hipotecas a tipos de interés fijo sólo se podrá cobrar este porcentaje cuando la cancelación cancelación anticipada o subrogación genere una ganancia de capital para el prestatario y una pérdida de capital para la entidad. El resto de gastos asociados a la subrogación tienen que ver con los costes administrativos por cambiar la escritura pública del préstamo.
En teoría, el banco de destino también puede cargar otra serie de costes derivados del estudio del caso o la nueva tasación del piso, aunque lo más habitual es que acceda a correr con esos gastos. Esta es una de las grandes diferencias con respecto a la cancelación de la hipoteca para formalizar una nueva. Y es que en estos casos las entidades sí suelen cobrar una comisión por estudio, así como los gastos de tasación, a los que hay que sumar la comisión por apertura del préstamo. También suelen ser mayores los costes administrativos y notariales que habría que volver a pagar y que convierten a esta en una opción a priori menos ventajosa.